Abres tres presupuestos de préstamo uno al lado del otro. La misma casa. Mismo importe de préstamo. Mismo plazo. Pero los números no coinciden. Uno te da una tasa más baja, pero con comisiones que te hacen dudar. Otro te pide menos por adelantado, pero te lleva a una cuota mensual más alta. Luego está la que tiene nombres de comisiones que están prácticamente escritos en otro idioma.
Si alguna vez te has preguntado cómo elegir entre presupuestos tan diferentes, estás en buena compañía. La búsqueda de una hipoteca puede resultar confusa, sobre todo cuando todo el mundo insiste en que la tasa debería tomar la decisión por ti.
Pero ésta es la verdad: cuando se trata de hipotecas, la tasa es sólo una parte de la historia.
Resumen de tasas y comisiones hipotecarias
- Tu tasa de interés representa el coste de pedir dinero prestado (expresado en porcentaje). Afecta a tu pago mensual y al interés total que pagas a lo largo de tu préstamo.
- Las comisiones son costes adicionales que sueles pagar al cierre. No afectan a tu pago mensual ni a los intereses.
- Las tasas más bajas suelen ir acompañadas de tasas más altas. Si quieres una tasa más baja, puedes negociarla pagando más tasas en el momento del cierre.
- Puede que tengas que pagar un Seguro Hipotecario Privado (PMI) dependiendo de la cantidad que aportes de entrada. No es exactamente una tasa o una comisión, pero es un coste importante que debes tener en cuenta.
- Tanto las tasas como las comisiones son importantes, y tu estrategia depende de lo que quieras pagar ahora o más adelante. Habla con un Agente de Préstamos Hipotecarios para decidir qué es lo mejor para ti.
Tasas de interés hipotecario frente a comisiones
La mayoría de las comparaciones hipotecarias se reducen a dos cosas: el tipo de interés y las tasas asociadas al préstamo. Normalmente se habla de ellas al mismo tiempo, pero pueden afectar a tus costes de formas completamente distintas. Entender cómo funcionan puede ayudarte a tener una visión de conjunto.
La tasa de interés: Lo que pagas a lo largo del tiempo
Tu tasa de interés es el coste de pedir dinero prestado, expresado en porcentaje. Influye en la cuota mensual de tu hipoteca y en el interés total que pagarás a lo largo del préstamo.
Como la mayoría de las hipotecas duran décadas, el tipo de interés suele ser el que más atención recibe. Una tasa más baja suele significar cuotas mensuales más bajas y menos intereses pagados a lo largo del tiempo. Es fácil ver por qué la gente se centra en ello, pero la tasa de interés no es toda la historia.
Comisiones: Lo que pagas por adelantado
Las comisiones hipotecarias suelen pagarse en el momento del cierre y no aparecen en tu pago mensual. Pueden incluir:
- Comisiones del prestamista, como las de apertura, suscripción o tramitación
- Gastos de terceros, como costes de tasación, título, depósito en garantía o informe de crédito
- Comisiones opcionales, como puntos de descuento utilizados para reducir la tasa de interés
Algunas comisiones proceden directamente del prestamista, mientras que otras están vinculadas a servicios externos que forman parte de cada hipoteca. En cualquier caso, determinan cuánto dinero necesitas el día del cierre.
Ahí es donde muchos prestatarios se ven sorprendidos. Dos préstamos con cuotas mensuales similares pueden requerir cantidades muy diferentes de dinero por adelantado, y esa diferencia a menudo se reduce a cómo están estructuradas las comisiones.
Para comparar opciones hipotecarias, fíjate en cómo funcionan conjuntamente la tasa y las comisiones. Eso te dirá por qué un préstamo que parece más barato a primera vista puede ser o no el más adecuado para tu situación.
Por qué una tasa más baja puede conllevar tasas más altas
En algún momento de tu búsqueda de hipoteca, puede que notes algo que te parezca extraño: el préstamo con la tasa de interés más baja suele tener también los costes iniciales más elevados. Esto no es un truco ni un error. Es una compensación.
Los prestamistas pueden estructurar los préstamos de distintas formas, dependiendo de cuándo quieras pagar más del coste: a lo largo del tiempo o por adelantado. Una de las formas más comunes en que esto se manifiesta es a través de algo llamado puntos de descuento.
¿Qué son los Puntos de descuento?
Los puntos de descuento son comisiones opcionales que puedes pagar en el momento del cierre para reducir tu tasa de interés. Cada punto suele costar un porcentaje del importe del préstamo y reduce la tasa en una pequeña cantidad, aunque el coste y la reducción de la tasa asociados a los puntos de descuento varían en función de las condiciones del mercado y de los precios del prestamista.
En pocas palabras, pagas más ahora a cambio de una cuota mensual más baja más adelante.
Por eso dos préstamos pueden parecer tan diferentes sobre el papel. Uno puede anunciar una tasa más baja pero exigir comisiones más altas al cierre, mientras que otro puede ofrecer una tasa ligeramente más alta con menos costes iniciales. Ninguna opción es intrínsecamente mejor; sólo depende de tus objetivos.
| Préstamo Opción A | Préstamo Opción B | |
| Tasa de interés | Un poco más alto | Ligeramente inferior |
| Pago mensual | Tan alto como | Más bajo |
| Cuotas por adelantado | Más bajo | Tan alto como |
| Efectivo necesario al cierre | Menos | Más |
Cuando pagar más a lo largo del tiempo puede tener sentido
Elegir un préstamo que cueste más con el tiempo (como la Opción de Préstamo A) puede ser una buena opción si:
- Esperas mudarte dentro de unos años
- Tienes previsto refinanciar
- Prefieres tener más dinero disponible ahora
En esos casos, una tasa ligeramente más alta con tasas más bajas podría costar menos en total.
Cuando pagar más por adelantado puede tener sentido
Por otra parte, un tipo más bajo con tasas más altas (como la Opción de Préstamo B) puede ser una buena opción si:
- Piensas quedarte en la vivienda a largo plazo
- Quieres la cuota mensual más baja posible
- Te sientes cómodo llevando más dinero al cierre
Con el tiempo, el ahorro mensual puede superar el coste inicial.
La clave es la siguiente: una tasa más baja no significa automáticamente un coste total más bajo. Simplemente cambia cómo y cuándo pagas.
La cuestión del punto de equilibrio
Una forma útil de comparar préstamos es preguntar por el punto de equilibrio, es decir, elmomento en que el dinero que ahorras cada mes equivale finalmente a las comisiones adicionales que pagaste por adelantado.
Imaginemos que:
- El Préstamo B cuesta $3,000 más por adelantado
- Te ahorra $75 al mes
$3,000 ÷ $75 = 40 meses
Si vas a estar en la casa más tiempo, el Préstamo B puede tener sentido. Si no, el Préstamo A podría ser la opción más inteligente. No hay una respuesta «correcta», sólo la que se ajusta a tus planes.
Seguro Hipotecario Privado (PMI): Otro coste a tener en cuenta
Mientras comparas los presupuestos de los préstamos, puede que te des cuenta de algo más que afecta a tu pago mensual: el seguro hipotecario privado, a menudo llamado PMI.
Con el PMI, puedes conseguir una vivienda sin tener que esperar años para ahorrar una gran cantidad de dinero para el pago inicial. Esto se debe a que los prestamistas utilizan los pagos iniciales, normalmente en torno al 20% en los préstamos convencionales, para compensar el riesgo de prestarte el coste de la vivienda. Si no puedes aportar un pago inicial elevado, los prestamistas te piden que pagues el PMI para poder seguir protegidos en caso de que la vivienda entre en ejecución hipotecaria.
La mayoría de los préstamos hipotecarios exigen algún tipo de seguro hipotecario a menos que se alcancen determinados umbrales de pago inicial, que varían según el tipo de préstamo. La forma en que se cobra también puede variar. En algunos casos es un coste mensual, y en otros puede haber un componente inicial, un componente mensual o una combinación de ambos.
Aunque el PMI aumenta tu pago mensual, no es automáticamente algo malo. Para muchos prestatarios, es lo que hace posible la compra de una vivienda más pronto que tarde. Además, no suele ser permanente. A medida que disminuye el saldo de tu préstamo y aumenta el valor de tu vivienda, a menudo puede reducirse o eliminarse por completo, dependiendo del tipo de préstamo.
Ejemplo de PMI
Aquí es donde vuelve a entrar en juego la idea del umbral de rentabilidad que hemos comentado antes. Imagina que el PMI cuesta $90 al mes, o unos $1,080 al año. Ahora compara eso con esperar un año más para ahorrar más dinero para el pago inicial. Si los precios de la vivienda aumentan un 4% en ese mismo año en una casa de $300,000, eso supone un aumento del precio de $12,000. Aunque se hubiera podido evitar el PMI esperando, se necesitaría más de una década de pagos del PMI para compensar ese año de aumento de precios.
Podrías pagar un poco más cada mes a cambio de comprar antes, antes de que suban los precios, y mientras el pago de tu vivienda va acumulando patrimonio en lugar de pagar alquiler.
En última instancia, el PMI no es bueno o malo por sí mismo. Es otra variable en la comparación, junto con las tasas de interés, las comisiones y el tiempo que esperas permanecer en la vivienda.
Por qué los nombres de los honorarios pueden variar de un presupuesto a otro
Durante el proceso hipotecario, muchos compradores de vivienda se preguntan: «¿Por qué la misma comisión parece cambiar de nombre según el prestamista?».
Respuesta breve: Las etiquetas varían, pero los costes importan más que la redacción. Un prestamista puede indicar «Comisión de apertura», pero otro puede dividirla en «Comisión de tramitación» y «Comisión de suscripción». Cuando revises el presupuesto de un préstamo, céntrate en el coste total, no en las categorías.
Ver las tasas y comisiones hipotecarias en su conjunto
A fin de cuentas, no hay un claro vencedor entre las tasas hipotecarias más bajas y las comisiones. La compra de una hipoteca consiste más en encontrar una estructura que se ajuste a tu presupuesto hoy y respalde tus planes de mañana. El número más bajo de la página sólo puede decirte un poco.
Las tasas importan. Las comisiones importan. Pero lo que más importa es entender cómo funcionan juntos.
Y, al igual que en cualquier otro paso del proceso de compra de una vivienda, no tienes por qué resolverlo solo. Ponte en contacto con un Agente de Préstamos Hipotecarios para iniciar el proceso de compra de una vivienda y obtener respuestas a tus preguntas sobre tasas frente a comisiones y mucho más.
Prestamista de Vivienda Igualitaria.
